은마아파트는 우리나라에서 땅값이 비싸기로 소문난 서울시 강남구 대치동에 위치한 4,424세대 아파트 단지로 1979년 8월 첫 입주, 즉 2022년을 기준으로 43년 된 아파트입니다.
사실 은마아파트는 1990년대 중 후반부터 재건축 추진이 시작되었다고 합니다.
그런데 이 재건축을 하기 위해서는 안전진단에서 D등급 이하를 받아야 합니다.
은마 아파트 재건축 추진위원회는 어떻게 해서든 D등급을 받으려고 여러 차례 도전해 보지만 가면 갈수록 높아지는 안전진단 규제 때문에 원하는 결과를 얻지 못했습니다.
그러나 2010년 4차례 도전 끝에 조건부 재건축이 가능한 D등급을 받게 되었고 최고 49층 아파트로 재건축하겠다는 정비안을 도시계획위원회에 체줄했습니다.
드디어 강남 금싸라기 땅의 대단지 아파트가 꽃을 피우겠구나 싶던 그 순간 이전 서울시장이 내세운 35층 층고 제한 탓에 또 한번 좌절하게 되었습니다.
그래도 은마 아파트는 포기하지 않고 2017년 12월 최고 층수를 35층으로 낮춘 수정안을 제시해 보류판정을 받았습니다.
그렇게 도시계획 위원회 소위원회에서 벗어나지 못하는 것으로 파악되고 있었는데요.
오세훈 시장 취임 이후 재건축 규제가 완화되면서 재개발, 재건축에 대한 신속 통합기획이 도입되었습니다.
이로인해 서울 아파트의 상징, 재건축의 상징 은마아파트가 도시계획위원회를 통과하게 되었습니다.
하지만 현재 부동산 침체에 들어서게 되면서 아파트 가격 폭감과 동시에 거래절벽 현상이 나타나고 만약 은마아파트가 재건축 된다고 해도 최소 10년 이상의 시간이 걸린다고 합니다.
잠시 은마아파트가 처음 지어질 당시의 배경을 살펴보면 1970년대 당시 우리나라는 빠른 속도로 경제성장을 이루게 됩니다.
이로인해 서울로 상경하는 사람들이 폭발적으로 증가하게 되면서 비교적 좁은 공간에 많은 인원들이 살만한 주거 환경을 만들어야 했었습니다.
그러다 보니 서울에서는 시내 곳곳에 서민들을 위한 시민 아파트가 건설되게 되는데요.
이런 상황에서 당시 박정희 전 대통령은 서울을 한강 너머로 넓혀 사람들의 주거 영역을 확보하겠다는 일명 ‘강남개발계획’을 발표하게 됩니다.
생각지도 못했던 땅에 아파트가 들어서게 되면서 이곳은 서민을 위한, 도심의 실용적 주거지라는 생각이 들기 시작했습니다.
그렇게 아파트 개발이 한창 활발해지고 있던 1975년 4,000가구가 넘는 대규모 아파트 단지를 만들기 위해 착공이 시작됐고 이후 1979년 완공되어 8월 첫 입주를 시작한 이 아파트가 바로 은마아파트입니다.
그러나 은마아파트도 처음부터 큰 인기를 끌지는 못했다고 하는데요. 아무래도 교통편이 좋지 않은 미나리 밭에 아파트를 짓기도 했고 홍보 이미지에 아파트 주변이 논밭으로 가득 차 있기 때문입니다.
이에 개발이 아직 덜 됐구나 싶은 생각이 드는 데다가 당시 정부에서 고분양가 부동산 규제 등으로 분양이 잘 안되었다고 합니다.
그러나 전 세계 경제에 엄청난 충격을 주었던 2차 오일쇼크가 터지게 되면서 이후 부동산이 안전자산으로 주목받기 시작했고 이내 은마아파트는 100%완판이 이루어지게 됩니다.
당시 산업화가 진행되면서 농업 사회가 저물고 일자리를 찾기 위해 도시로 인구가 몰리게 되었는데요.
이때 정부는 강남을 개발하고, 인구를 분산하기 위해 도시기반 시설공사 라든지, 아파트 등의 주택을 공급하는 면에서 각종 지원과 혜택을 아끼지 않았다고 합니다.
이때 토지 거래 및 사용에 대한 모든 세금을 면제해주고 부동산 투기세, 영업세, 등록세 등 면제가 되니 기존에 인구가 밀집되어 있던 강북에서 강남으로 넘어오게 된 것입니다.
이런 지원과 혜택뿐 아니라 대학병원과 검찰청, 법원 같은 국가 기관을 강남으로 옮기기도 했습니다.
이런 상황만 보더라도 충분히 돈 있는 사람들이 은마아파트를 왜 샀는지 이해가 갈 수 있지만 여기서 더 중요한 것이 있습니다.
바로 학군, 지금 사회에서 강남 하면 빼놓을 수 없는 것이 학군입니다. 강남에 학군이 발달하게 된 계기도 바로 이 때부터 인데요.
당시 은마아파트 주변으로 경기고등학교, 휘문고등학교 등의 이전이 있었습니다.
교육 평준화 이전 서울대생의 30%가 경기고등학교 출신이라는 말이 있으니 학부모들은 은마아파트로 이주하기 위해 눈에 불을 켜고 달려들었다고 합니다.
아무래도 학생들이 있는 곳, 게다가 강남 8학군이 자리잡은 이 지역에는 자연스럽게 학원 등의 사교육 시설이 발달하게 되면서 은마아파트는 학군의 상징으로 자리잡게 되었습니다.
이때 은마아파트를 기준으로 학생 수요는 수만 명에 달했다고 하기도 합니다.
그렇게 삼성로, 영동대로, 남부순환로, 도곡로를 사방에 낀 은마아파트는 지하철 3호선인 대치역과 학여울역을 사이에 두고 최고의 교육 환경으로 알려지게 됩니다.
하지만 이렇게 좋은 위치는 낡지 않을지언정 아파트 자체의 내, 외 노후화는 점점 진행되었습니다.
게다가 은마아파트가 지어질 당시에는 자동차 보급률이 높지 않았지만 1980년대에 들어 빠른 속도로 자동차를 소유한 사람들이 늘자 극심한 주차난을 겪기도 했습니다.
그러다 보니 은마아파트의 재건축 필요성은 꽤나 예전부터 나왔다고 하는데요.
1990년대 중 후반부터 아파트의 노후화가 급격하게 진행 되었고 결국 2002년 은마아파트 재건축 추진위원회가 설립되면서 본격적으로 재건축을 밀기 시작했습니다.
그렇게 2002년부터 재건축 조건인 안전진단에서 D등급 이하를 받기 위해 도전했지만 세 차례나 탈락하게 됩니다.
그릐고 2010년 4차례 도전 끝에 조건부 재건축이 가능한 D등급을 받게 되었습니다.
하지만 재건축 이라는게 하나가 통과 돼도 산넘어 산입니다. 은마아파트의 경우 재건축이 추진된다고 가정했을 때 가장 먼저 조합을 설립해서 상가 지분을 보유한 조합원들과 갈등 문제를 해결하게 될겁니다.
조합설립 인가를 받으려면 재개발과 다르게 재건축은 동별 과반수의 동의를 받아야 합니다.
그런데 여기서 중요한 건 사람들이 주거하는 아파트 외에 상가가 있는데요. 학원, 편의점 등을 하나의 동으로 보기 때문에 은마아파트 상가 문제를 해결할 수밖에 없어집니다.
은마아파트의 경우 연면적 6,000제곱미터의 규모의 상가가 형성돼 있다고 하는데요.
상가 조합원만 약 400명에서 500명에 달한다고 합니다. 재건축 부담금 산정 대상은 주택이어서 상가 시세는 반영되지 않는다고 합니다.
그러다 보니 상가 조합원의 부담금이 상대적으로 높게 책정된다면 반발이 일어날 수밖에 없을 것입니다.
이후에도 재건축 과정에서 재건축 초과이익 환수제와 분양가 산정 등의 문제도 있을 것입니다.
전문가에 따르면 이 모든 상황을 잘 해쳐나간다고 해도 최소 10년 이상 걸린다고 합니다.
이렇게 복합적인 문제들로 인해 재건축이 어떻게 진행될지 궁금해지는데요. 은마아파트가 최근 정말 안타까운 사고인 이태원 참사를 빗댄 문구로 대형 현수막을 걸어놨다가 논란이 벌어지게 되었습니다.
해당 현수막은 은마아파트를 관통할 가능성이 있는 GTX-C 노선을 반대하기 위한 것으로 시공사인 현대 건설에 항의하려는 목적으로 제작되었다고 합니다.
은마아파트 관계자에 따르면 GTX-C 노선이 지나가게 될 경우 지반 붕괴 위험이 있어 이런 현수막을 제작한 것인데요.
주민들의 항의를 받자마자 약2시간 만에 현수막을 철거하게 되었다고 합니다.
과연 은마아파트가 이런 복합적인 문제를 잘 해결하고 재건축이 원활하게 진행될지는 앞으로 지켜봐야 할 것같습니다.
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